Има ресурс за поевтиняване на имотите

Силно динамичен беше пазарът на недвижими имоти през последните 20 години

Този месец в-к „Софийски имоти” издаде брой 1000. За тези близо 20 години това е изданието, което се превърна в настолна книга за всеки брокер на недвижими имоти в София. Интересно е да проследим какво се случи на пазара за две десетилетия. За коментар решихме да се обърнем към агенциите, които присъстват и в брой 1, и в брой 1000 на в-к „Софийски имоти” и са преживели както подемите, така и спадовете на пазара.

Какво се промени на пазара на недвижими имоти?

„Много неща се случиха, докато бъдат отпечатани 1000 броя на в-к „Софийски имоти”. Хората, с които започнахме работа на този пазар останаха малко. Едни закриха фирмите си, други станаха предприемачи, трети – консултанти в други области, немалка част напуснаха страната”, казва инж. Страхил Иванов, управител на агенция „Явлена”. ”Самото посредничеството през тези 19 години много се измени – като обхват на пазара и като качество на услугата. Той вече е много по-„подреден“ и работи според установени правила, които се спазват от повечето, считащи себе си за сериозни играчи”, допълва инж. Иванов.

Безспорно за регулацията на имотния пазар много допринесе приемането на Закон за частните нотариуси, Закон за Кадастъра, действат Агенцията по кадастъра и Агенцията по вписване. Справките вече се извършват онлайн. Значително се подобри Законът за устройство на територията в сравнение с предходния Закон за териториално и селищно устройство. „Другото, което се случи е, че София има Закон за Общ устройствен план, което внесе значителен ред на пазара. Създаде се Камара на частните оценители, Камара на строителите. Въведе се ред в тези съпътстващи за брокерите сфери. За най-голямо съжаление, единствената сфера, която не се регулира е брокерството. Точно нашата. Но от друга страна, имаме европейски стандарт за брокерите на недвижими имоти, който е доброволен. В редица държави този бранш се саморегулира, но ние нямаме Закон за саморегулиращите се организации, върху който да стъпим”, обобщава Галина Максимова, управител на агенция „Софконсулт” и допълва: „Преди появата на в-к „Софийски имоти” на пазара нямаше нито един специализиран вестник. Вие направихте много за развитието на пазара в тази посока”.

Това е и една от причините в течение на тези близо две десетилетия значително да се подобри информираността на клиентите, както и по-ясно да бъдат очертани техните очаквания за услугата, която трябва да получат и сделката, която трябва да направят – като процес, параметри, разходи, качество и т.н.

„Много неща се промениха за тези 20 години, но това като че ли не направи пазара по-подреден и по-регламентиран. Най-важните взаимоотношения, които са между клиент и посредник, днес са на същото ниво, каквото беше преди 20 години”, споделя арх. Евгени Велев, управляващ партньор на агенция „ЕППИ”.

Какво се случи с клиентите за тези 20 години?

Бяха необходими около 6-7 години, за да може обществото да разбере точно каква е функцията на брокера при покупко-продажба на недвижим имот и да се обръща към него при продажба или покупка на недвижимост.

„С течение на времето хората свикнаха да се обръщат към агенциите. В началото много по-трудно възприемаха услугата, която им се предлага, но когато гражданският оборот се завъртя в голяма степен и проучването на собствеността стана задължителна, посредникът се превърна в неизменна част от процеса на покупка на имот. Много важно е клиентът да е наясно, че се обръща към професионалист, който да може да го посъветва, не само в правната материя, но и в техническата и най-вече в търговската, защото тези три неща са свързани”, обяснява Максимова.

„Преди кризата клиентите бяха доста обширна социална група. Между тях имаше хора с достатъчно умствен багаж и достатъчно житейски опит и природна интелигентност, които да схванат защо всъщност посредникът присъства в тази верига. Преди кризата на пазара се появиха също така и доста неподготвени хора. Именно и това беше групата от участници на пазара, които най-много пострадаха от последиците от тази криза. Те нямаха отношение към пазара на недвижими имоти. Това не е нито борсов, нито на бързооборотни стоки пазар, а един много специфичен пазар и човек трябва да знае какво търси, какво цели, да умее да вижда нещата в перспектива и то в далечна, много по-далечна от близките 5-6 години. Така че сега кризата води до появяването на един тип клиенти, на които няма нужда да се обяснява каква е ролята на посредника”, обяснява арх. Велев.

Рецептата на Успеха!

Малко са фирмите (независимо от бранша, в който работят), които да са успели да се задържат 20 години на пазара. А когато става дума за сектора, който беше най-силно засегнат от световната икономическа криза, оцеляването е по-скоро „мисия невъзможна”. Въпреки това някои агенции оцеляха. Благодарение на какво? На първо място това е екипът, с който работят. Всички споделят, че най-добрите им кадри работят при тях от 15-20 години. Ето и другите фактори, които са ключът към успеха:

„На първо място трябва много работа и търпение. Няма как да бъдеш мързелив и да ти се получават нещата. На второ място са много важни хората, с които работиш – и колеги, и клиенти. С колегите сме заедно от 13 години и съответно самият им характер и поведение определят и типажа на клиентите. Когато клиентите остават доволни, те се връщат и пращат техни познати. Третото нещо, но не последно, е късметът. За всяко нещо в живота късметът е важен, но трябва да успееш да се възползваш от него, а не да оставиш да те подмине”, споделя Александра Иванова, главен брокер на агенция „Мактер”.

„Първото е ясно и за това не е необходим коментар, но след труда идват: задълбоченост, иновации и добри взаимоотношения между колегите, което е и основата за добрия екип”, казва управителят на агенция „Явлена”.

Какво ще се случи през следващите 20 години на пазара на недвижим имоти?

Несъмнено въпросът предразполага към отговор на това дали ценовото дъно е достигнато и кога може да очакваме да се върнат тенденциите от 2006-2008 г. Тези години няма да се върнат, най-малко, защото този неестествен главоломен ръст на цените не е здравословен за самия пазар. Динамиката на цените през последните 20 години беше доста силна. Българският пазар на недвижими имоти е млад пазар и беше принуден да се развива в един динамичен икономически и политически свят. Може би това е и причината да не може да се направи прогноза какво ще се случи след още 20 години. „Който може с точност да прогнозира какво ще се случи не след 21 години, а през следващите 2-3 години, можем със сигурност да кажем, че този човек ще бъде милиардер!”, категоричен е инж. Иванов.

„В интерес на истината, дали за добро или лошо, ние сме държава, в която никакви стандартни прогнози не могат да бъдат направени. Ако в целия свят прогнозата е една, това не означава, че и у нас така ще се случат нещата. Не се ангажирам с прогноза. Възможно е пазарът да се свие до минимум. В същото време не виждам кой знае какви възможности да се върне към някакви по-добри времена. В най-добрия случай ще бъде трудно като в момента”, заключава Иванова от агенция „Мактер”.

„Очаквам още известно понижение на цените. Особено ако банките решат да извадят ликвидността, която имат под формата на получени обезпечения по необслужвани кредити. Това ще доведе до още спад на цените. Пазарът обаче може да понесе много голямо понижение на стойностите. Мога да дам следния пример: в момента една сграда в София може да бъде построена за около 350 EUR/кв.м, а на пазара няма цена за подобен имот под 500 EUR/кв.м, което показва, че общоприетата по белия свят норма на печалба от порядъка на 12-20% в предприемачеството за нас все още е непозната. Ние имаме известен ресурс”, обяснява арх. Велев.

Източник: http://fakti.bg