Спадът на цените на имотите е овладян

Пазарът изпитва глад за качествени и добре управлявани имоти, заявява председателят на ФИАБЦИ България Ирена Перефанова в интервю за Investor.bg

За жилищния пазар в България и актуалните тенденции разговаряме с инж. Ирена Перфанова, международен специалист по сделки с недвижими имоти, с 20 годишен опит, носител на титлите CCIM, CIPS, CLHMS, TRC, оценител на недвижими имоти и експерт по финансови и пазарни анализи. Управител и основател на AIIC Real Estate, президент на ФИАБЦИ-България, член на УС на Национално сдружение Недвижими имоти.

Г-жо Перфанова, напоследък нагласите на повечето от участниците на пазара на имоти са, че най-лошото е отминало. Каква е Вашата оценка, като имаме предвид и политическите събития в страната от последните месеци, както и демографската картина?

Започваме годината с оптимизъм. През изминалата година политическите събития в страната по-скоро ускориха процеса на активиране на пазара на недвижими имоти, който като цяло през последната година бележи количествен ръст в Европа и Америка. Спадът на цените е овладян и пазарът остана със сравнително стабилни ценови нива през 2013 г.

Това се очаква да се задържи като тенденция и през 2014 г. Активността на пазара и по-благоприятните условия по ипотечните кредити са предпоставка за това. За покачване на цените е рано да говорим, първо трябва да преминем през етапа на раздвижване и по-сериозна динамика на броя сделки на пазара.

В момента за възстановяване ли можем да говорим, за застой или за нова пазарна реалност?

По-скоро за възстановяване на пазара. За нова пазарна реалност може да става дума, когато се активизират нови ниши на пазара.

Накъде очаквате да се ориентират оцелелите предприемачи и кои са свободните ниши на пазара с наличие на търсене, но недостатъчно предлагане? Какви дефицити виждате на жилищния пазар и как те могат да бъдат запълнени?

Пазарът изпитва глад за качествени и добре управлявани имоти. Има разминаване между търсенето и предлагането, което продължава вече няколко години. Новият сграден фонд трябва да бъде съобразен със съвременните изисквания на купувачите, ако предприемачите искат да имат успешна пазарна реализация. Което ще рече просторни спални помещения, проветриви кухненски площи, складови площи в самите апартаменти тип дрешник, по-голямо междуосово разстояние в помещенията, съвременни отоплителни, охранителни и изолационни системи, зелени площи, паркинги и детски кътове около сградите и много други. Концепцията за затворените комплекси също все повече се налага при младите семейства.

Дефицитът е свързан не само с архитектурните пазарни критерии. Има квартали в големите градове, в които търсенето надвишава предлагането. Там могат да бъдат насочени успешно инвестиционни намерения. Обикновено тези райони поддържат по-високи ценови нива, но и по-стабилни във времето.

Луксозните имоти са друга категория, към която има завишен интерес и също дефицит на предлагане на пазара. Това се сериозен индикатор за възстановяването на пазара и връщането на играчите с налични капитали, които доста дълго време изчакваха подходящия момент за инвестиране.

Какъв е потенциалът на сектора на имотите да привлече повече инвестиции през следващите години?

Бих казала, че сме с оптимистична нагласа – по-добри условия за банкови кредити, чувствително занижени нива на лихвите по депозитите, раздвижване на икономиките в Европа, стабилни цени на имотите, търсене на по-сигурни инструменти за влагане на капиталите, растяща инфлация са все благоприятни фактори за засилване на пазара на имоти. Освен това увеличението на инфлацията при един стабилен имотен пазар води след себе си увеличаване на наемните нива, а това засилва инвестиционния интерес.

Вече и българинът се научи да търси логиката на финансовите анализи и възвръщането на инвестицията във времето. А ако говорим за привличането на чуждестранни инвеститори, в момента има нова вълна от капитали от Изтока, която е насочена към Европа и Северна Америка. Дали ще инвестират азиатците у нас, или не зависи от сигурността, която им даваме в икономически, политически и социален аспект – имат голям избор и българският пазар е в конкуренция с целия останал европейски.

В последно време бизнесът и политиците говорят за въвеждането на стимули за купувачите на имоти, особено купувачите на първо жилище (най-вече се говори за стимули, свързани с ипотечното кредитиране). Доколко намирате подобни мерки на пазара за оправдани?

Разбира се, че това са оправдани мерки, особено когато става въпрос за млади семейства. Българинът обича да има своя собственост. У нас честата смяна на жилището не е типична, както е в Америка и други западноевропейски държави. Релокацията не е силната черта на българския пазар, затова всякакви разумни мерки за създаване на условия за инвестиране са оправдани.

Плавният спад на цените на жилищата продължава, но се виждат и опити за ръст на цените в определени райони. В какъв диапазон очаквате да се движат ценовите равнища през следващата година?

Спад има само в определени сегменти. Хубаво е да не правим генерални изводи за пазара, а по сегменти. Страдат все още имотите в ски курортите, но техните ценови нива са толкова занижени, че е близък моментът, в който ще станат привлекателна и приемлива инвестиция и за български, и за чуждестранни купувачи.

Продължава с леки темпове да спада и цената на строителните терени. Това е логичен етап от развитието на пазара и до известна степен необходим, за да се отворят нови възможности за инвестиции в нови проекти. Разбира се и в по-малките населени места, в отделни райони продължава този лек спад, но това вече е свързано с политиката за развитие на общините и подобряването на социалните условия, транспортните и инфраструктурни връзки.

Кои са най-големите проблеми на пазара, които трябва да намерят своето спешно решение?

Поддръжката на сградния фонд, управлението на етажната собственост, поддържането на околосградното пространство. Трябва да се създадат изисквания и стандарти за това, за да подобрим битовата среда, в която живеем. Естествено, някои административни проблеми, срещани в процеса по извършване на сделките с имоти. Изключително важно е и да се намали гъстотата на застрояване за сметка на зелените прилежащи площи.

Какво очаквате да се случи на пазара в краткосрочен и средносрочен план?

Очаквам появата на наличен кеш, който ще бъде вложен в недвижимост, атака на пазара на луксозни имоти, динамика при бизнес и офисните центрове, завишено търсене на апартаменти среден клас за категорията клиенти 30-55 години. Има от много дълго време насам първи индикации за възстановяване на пазара на терени за логистични цели.

Отчитам засилване на интереса на българи да инвестират зад граница, както и появата на нови националности инвеститори у нас. Разширяват се категорията имоти и районите, в които инвестират руснаците у нас. Това, което не очаквам, е заливането на пазара с голяма вълна от чуждестранни инвеститори, идващи от една държава – по-скоро клиенти идват от различни държави, привлечени от българската природа, климат и гостоприемство. Вероятно България ще продължи да не е най-привлекателната дестинация за високия клас клиенти.

Към кои държави се насочва българският инвеститор?

Наблюдава се интерес към Германия, Австрия, Испания и Гърция. Има индикации и за САЩ, но сделките там са по-скоро спорадични, отколкото да указват тенденция.

Източник: http://www.investor.bg/